物業(yè)ISO14000標(biāo)準(zhǔn)的難點與對策
IS014000環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)為保持全球環(huán)境．促進(jìn)世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展而制訂的第一套關(guān)于組織內(nèi)部環(huán)境管理體系建立、實施與審核的通用標(biāo)準(zhǔn)。該體系主要用于通過組織持久、規(guī)范的管理活動，實現(xiàn)對減少污染和環(huán)境保護(hù)的承諾以及應(yīng)盡的義務(wù)：其目的在于指導(dǎo)組織建立和保持一個符合要求的環(huán)境管理體系(Environmental Manage System，簡稱EMS)．再通過不斷的環(huán)境評價、管理評審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動，推動這個體系的有效運行．推動環(huán)境質(zhì)量的不斷改進(jìn)。目前，國際上已有很多有實力的物業(yè)管理企業(yè)在引進(jìn)IS09002質(zhì)量管理與質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的同時．實施IS014000環(huán)境管理體系。從某種意義上講，IS014000環(huán)境管理體系是在IS09000質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)上對物業(yè)管理企業(yè)(公司)提出的更高要求。同時，在物業(yè)管理中實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)也是一項蘊含著許多商機(jī)的新型的環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略。筆者針對物業(yè)管理企業(yè)在環(huán)境管理體系建立中的特點和難點．以及質(zhì)量體系運行中應(yīng)注意的問題，從技術(shù)操作角度提出一些意見．以期拋磚引玉，共同探討
一、物業(yè)管理導(dǎo)入IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)的意義
物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù),屬第三產(chǎn)業(yè)范疇。廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后服務(wù)；狹義的物業(yè)管理主要任務(wù)是樓宇的維修保養(yǎng)．以及管理好各樓層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施、治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、衛(wèi)生管理等等。物業(yè)管理就法律意義上說是契約性的信托管理性質(zhì)．但無論是住宅、倉庫、商場、酒店等，物業(yè)公司以契約形式明確了其對上述物業(yè)管理的責(zé)任后．則住宅、倉庫、商場、酒店或綜合大廈相應(yīng)的環(huán)境因素產(chǎn)生的環(huán)境后果．物業(yè)管理公司都必須承擔(dān)不可推卸的責(zé)任。如噪音的控制、固體廢棄物的處理以及物業(yè)中各種形式存在的原材料都是可能對環(huán)境造成影響的因素．是物業(yè)管理中的基本任務(wù)；防火管理、安全管理除了會產(chǎn)生環(huán)境影響外，還能給人民生命財產(chǎn)帶來極大危害。另外，物業(yè)管理越來越重視“前期介入”和提供全方位、多層次的后期服務(wù)。物業(yè)(產(chǎn)品)形成過程中以及后期多層次、多方位服務(wù)內(nèi)容中。環(huán)境因素的管理始終是管理的一項重要內(nèi)容。所以，導(dǎo)人IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)對規(guī)范物業(yè)管理公司的環(huán)境管理行為、持續(xù)改進(jìn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、樹立良好的公司形象都有積極和重要的意義
1．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)是21世紀(jì)全球發(fā)展戰(zhàn)略和潮流之一目前．許多國家把環(huán)境狀況和可持續(xù)發(fā)展的道路作為21世紀(jì)國際競爭能否成功的關(guān)鍵，而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于搞好環(huán)境保護(hù)。IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)的恰恰就是“全面管理、污染預(yù)防、持續(xù)改進(jìn)”的思想，與世界范圍內(nèi)的“綠色生產(chǎn)”、“綠色產(chǎn)品”、“綠色消費”是完全吻合的。為迎接新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)化的挑戰(zhàn)，普及環(huán)保知識．推行“清潔生產(chǎn)”、嚷錄色消費“，我國政府也已將可持續(xù)發(fā)展確定為今后社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境認(rèn)證咨詢協(xié)調(diào)發(fā)展的基本戰(zhàn)略。
2．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)有利于改善政府機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以及我國的基本國情．建立規(guī)范的住宅市場，維護(hù)消費者合法權(quán)益的社會監(jiān)督機(jī)制．建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室已制訂了《商品住宅性能認(rèn)定展示管理辦法》，辦法中指出．住宅的性能將從安全性、居住性、實用性、耐久性、經(jīng)濟(jì)性和可持續(xù)發(fā)展性六個方面加以認(rèn)定．其中．“居住性”包括熱環(huán)境、光環(huán)境、通風(fēng)換氣及住宅室外環(huán)境等：“可持續(xù)發(fā)展性”包括住宅用地的合理性、住宅建筑節(jié)能新技術(shù)的應(yīng)用、可持續(xù)建筑材料的應(yīng)用、水資源的節(jié)約與重復(fù)利用的措施、生活垃圾的分類收集與運輸?shù)?。今后的物業(yè)管理必須從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，做到既符合政府的要求．又能夠充分考慮住戶的利益。
3．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)可滿足物業(yè)消費者的需要人與自然的和諧是人類社會生存永遠(yuǎn)不變的法則。人們崇尚自然．希望生活在一個空氣清新、幽雅宜人的環(huán)境中，因而環(huán)境意識不僅僅是各國政府十分關(guān)注的問題．更是作為消費主體的—人的需要。是人類消費需求的一種表現(xiàn)，當(dāng)生活水準(zhǔn)達(dá)到較高的層次時。人們對生活環(huán)境質(zhì)量的追求已逐步地凸現(xiàn)出來．“綠色消費”的觀念已開始滲透到住房消費的各個方面。同時，“綠色消費”的實現(xiàn)使社會和用戶都得到了滿足，物業(yè)管理公司本身的形象也隨之得到了提升。
4．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理自身可持續(xù)發(fā)展的需要面對世界環(huán)境保護(hù)的自然潮流．如何確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展．這是每一個物業(yè)經(jīng)營與管理者所面臨的問題。要順應(yīng)“綠色消費”、“清潔生產(chǎn)”群體的形成和需要，首先就要在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行一場綠色革命。目前，我國通過了IS014000環(huán)境管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理公司已有十多家，從他們的實踐來看．采用IS014000環(huán)境管理體系解決問題．其效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)方法—既增強(qiáng)了員工的責(zé)任感．又建立了一套高效、新型而系統(tǒng)的環(huán)境管理體系。由于從經(jīng)營管理者本身到每一位員工在工作時都從環(huán)境保護(hù)的角度考慮問題．大家共同的目標(biāo)就是力求達(dá)到最清潔的經(jīng)營方式，因而創(chuàng)意性的想法越來越多?？梢哉f，在物業(yè)經(jīng)營與管理中實現(xiàn)IS014000境管理體系是順應(yīng)時代發(fā)展、營造綠色環(huán)境、完善公司管理、適應(yīng)市場需求和促進(jìn)自身發(fā)展的途徑之一
5．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)有利于企業(yè)改進(jìn)和降低成本在物業(yè)管理公司中按IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)運作．有利于降低材料和能源的消耗，提高材料和能源的使用效率，提高廢棄物品的再利用水平，從而實現(xiàn)降低生產(chǎn)成本、提高環(huán)保能力、改善“三廢”排放、降低環(huán)保費用、節(jié)約治污費用的目標(biāo)。物業(yè)管理是一個既管理“物”又管理人的管理活動．因此．在物業(yè)管理中實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)，不但使小區(qū)整體的環(huán)保意識得到了提高，也使每一個住戶在環(huán)境意識提高的同時能夠自覺和主動地去愛護(hù)環(huán)境、維護(hù)環(huán)境，顯而易見，物業(yè)管理公司此時因環(huán)境維護(hù)、清潔、管理所需支付的費用也就隨之降低了．物業(yè)管理公司的形象也因環(huán)境的改善而受益匪淺；同時，在這種環(huán)保意識的熏陶下社會整體的環(huán)境也會不斷地完善，外界事故發(fā)生率的減少．對物業(yè)企業(yè)來說將會間接減少其成本的支出。所以，選擇“生態(tài)效益型經(jīng)濟(jì)”是物業(yè)公司在現(xiàn)代市場經(jīng)營中降低經(jīng)營成本、爭取更多商機(jī)的良好選擇
6．物業(yè)管理實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)競爭力的需要企業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)化是現(xiàn)代市場競爭對企業(yè)提出的基本要求。在物業(yè)管理市場建立連鎖化經(jīng)營、實施“品牌+精品”戰(zhàn)略、加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范與自律、提高從業(yè)人員的操作水平以及物業(yè)公司的專業(yè)化水平．是現(xiàn)代市場發(fā)展對物業(yè)管理提出的要求。在物業(yè)管理中實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)．
一方面代表著先進(jìn)的管理模式在物業(yè)管理中的應(yīng)用．另一方面也是企業(yè)在社會普遍的消費觀念轉(zhuǎn)換、環(huán)境意識提高的狀況下的重要促銷手段之一．
二、IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理中的實施’物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)．它所提供的產(chǎn)品就是向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的最高管理者應(yīng)根據(jù)服務(wù)行業(yè)八大需要(物美與價廉、及時與周到、安全與衛(wèi)生、舒適與方便、熱情與誠懇、禮貌與尊重、親切與友好、諒解與安慰)和廣大特性(功能性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、時間性、舒適性、文明性)研究、識別、確定業(yè)主的需要和期望．結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)和特點制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。這樣的方針和目標(biāo)應(yīng)是被全體員工廣泛接受、理解的，應(yīng)是被業(yè)主和社會廣泛認(rèn)可的。物業(yè)管理企業(yè)在對物業(yè)實施管理過程中由于涉及面較廣．有許多影響環(huán)境的因素．對照IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)．物業(yè)管理公司在實施環(huán)境管理體系時．應(yīng)在下列幾個方面進(jìn)行控制1．資源環(huán)境因素的控制；2．固體廢棄物的分類．循環(huán)再利用的控制： 3．廢水、廢氣環(huán)境因素的控制4．噪音環(huán)境因素的控制： 5．相關(guān)方環(huán)境因素的控制6．CFC類物質(zhì)(氟里昂)環(huán)境因素的控制7．綠化環(huán)境、美化小區(qū)8．其它環(huán)境因素的控制。
物業(yè)管理行業(yè)資源消耗主要集中在水、電、熱能等的消耗上．水的使用主要是在生活用水、清潔、綠化、游泳池用水、水池清洗；電的使用主要是在公共照明、空調(diào)、供水、配電系統(tǒng)中的損耗，電梯等；熱能主要來自于取暖和供熱水。這些在物業(yè)公司的日常開支中占有很大的比重．管理上稍有疏忽．必將造成能源的浪費并帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。由于涉及到物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)利益，大多數(shù)物業(yè)公司都很重視節(jié)約能源．在用水方面避免對路面、地板大面積用水沖洗，如必須沖洗時可考慮利用雨水做最后的沖洗：游泳池的水采用定期加藥．循環(huán)處理．在達(dá)到使用要求的條件下延長游泳池用水的使用時間；利用節(jié)水新技術(shù)，綠化地澆灌采用噴灑式或滴灌式．小區(qū)供水中充分利用市政管網(wǎng)壓力．避免二次加壓，高層供水采用變頻供水與高位水箱相配合的供水方式．充分利用中水系統(tǒng)．對雨水等可再次利用的能源進(jìn)行處理．達(dá)到?jīng)_洗馬桶、澆花等用途。在用電方面．公共照明燈在達(dá)到照明要求的前提下。燈具改為節(jié)能燈．配用人體感應(yīng)開關(guān)、聲控開關(guān)或觸摸開關(guān)等．達(dá)到需要的時候燈才會亮．不用時自動熄滅：對供電系統(tǒng)將功率因數(shù)提高至合理的范圍內(nèi)．一般控制在0．95左右；選擇適宜的時間開啟空調(diào)等。在能源利用方面提倡使用綠色能源如太陽能。優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)?；厥赵倮檬钱?dāng)代的潮流和新時尚．使有限的能源發(fā)揮它最大的效用。在小區(qū)居民生活中及物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的垃圾大概可分為三類：一類為可回收垃圾．如：舊報紙、舊書、塑料袋、塑料瓶、玻璃、橡膠、金屬等，這些都是可以再生循環(huán)利用的．并且有回收市場．有專門的企業(yè)對其進(jìn)行加工再利用。物業(yè)管理公司也可以自己利用，如：利用飲料瓶制作吊籃、花盆等裝飾小區(qū)，用廢棄的光盤制作動物雕塑．用塑料瓶制作遮陽蓬等等．這樣不僅美化了小區(qū)，而且使小區(qū)內(nèi)的居民接受有形物品的感受．提高環(huán)保意識，這一點在深圳青青世界內(nèi)可以得到很多的啟示。第二類為生活垃圾，如剩飯、剩菜等，這些可以通過發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用有機(jī)肥變廢為寶．而且減少填埋用地。第三類為不可回收的有毒．有害的固體廢棄物，如廢油漆及桶、廢電池、日光燈管、農(nóng)藥瓶等，這些不可以隨意丟棄、掩埋，應(yīng)交到有能力處理的單位進(jìn)行處理。其他幾方面在此就不再敘述．物業(yè)公司在實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)時除在以上幾個方面加強(qiáng)自身建設(shè)外．另一項重要的工作就是環(huán)保宣傳。物業(yè)公司應(yīng)該能做并且能講．用自己的勞動換取居民的認(rèn)同．影響他們的日常行為．自覺的參加到環(huán)境保護(hù)的活動中。物業(yè)公司還可結(jié)合如4．22“地球日”、6．5“世界環(huán)境日”、9．6“國際臭氧日”、12．29“國際生物多樣性保護(hù)日”等開展多種形式、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動，普及環(huán)保知識，提高小區(qū)居民的環(huán)保意識．認(rèn)識環(huán)境保護(hù)與健康的關(guān)系，用行動、語言、文字教育居民?！熬G色家園”建設(shè)是目的．IS014000環(huán)境管理體系是保證．物業(yè)公司在實施IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)時只有認(rèn)清這一點，將工作落到實處，才是對自己、居民、社會負(fù)責(zé)的工作態(tài)度．才不會將IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)變成一紙空文。
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