深圳物業(yè)ISO9000認(rèn)證“8.2.1”“顧客滿意”的評(píng)價(jià)方法
物業(yè)iso9000認(rèn)證強(qiáng)調(diào)了八項(xiàng)質(zhì)量管理原則，其中第一項(xiàng)原則是“以顧客為中心”即“組織依存于其顧客”，因此，組織應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前的和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。
評(píng)價(jià)程序包括在五個(gè)步驟：認(rèn)別顧客、確定顧客滿意的評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷、實(shí)施調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析。
?。ㄒ唬⒆R(shí)別顧客
物業(yè)管理企業(yè)可通過訪問、面談或其它方式識(shí)別企業(yè)的目標(biāo)顧客和潛在顧客（包括競爭者的顧客）。企業(yè)應(yīng)對(duì)組織過去顧客、目前顧客、潛在顧客進(jìn)行細(xì)分。一般說來，顧客可分為四種類型：
內(nèi)部顧客：企業(yè)內(nèi)部的員工，包括管理層和操作層。
中間顧客：中介機(jī)構(gòu)。
外部顧客：接受企業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者、合作者、支持者。
競爭者顧客：指競爭對(duì)手服務(wù)的消費(fèi)者。
只有識(shí)別顧客，才能了解他們不同的需要和期望。
?。ǘ?、確定“顧客滿意”的評(píng)價(jià)指標(biāo)
向顧客了解什么，這涉及到評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定。物業(yè)管理的指標(biāo)對(duì)業(yè)主而言必須是重要的、需要的。如接待、收費(fèi)、報(bào)修等；另外，評(píng)價(jià)指標(biāo)還應(yīng)該是具體的，可測量的，并能夠控制，如接待的用語、時(shí)間，維修的及時(shí)性、回訪率等。一般說來，物業(yè)管理的評(píng)價(jià)指標(biāo)可包托以下四個(gè)方面：
與企業(yè)服務(wù)有關(guān)的指標(biāo)，如禮貌用語，與客戶的溝涌、方便程序等。
與實(shí)務(wù)操作有關(guān)的指標(biāo)，如維修的及時(shí)性，小區(qū)（大廈）的安全性、環(huán)境的整潔、綠化等。
與價(jià)格有關(guān)的指標(biāo)，如價(jià)格的合理性、費(fèi)用使用情況的透明度等。
與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的指標(biāo)，如行業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)要求，行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求等。
?。ㄈ⒃O(shè)計(jì)調(diào)查問卷
確定了評(píng)價(jià)指標(biāo)后，即可設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，一般問卷提出問題的類型可分為三大類：封閉式問題、開放式問題、對(duì)比式問題。
調(diào)查文件設(shè)計(jì)好后，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行信度和效度的檢驗(yàn)，以檢查調(diào)查問卷的可信度和有效性。
（四）、實(shí)施調(diào)查
在正式調(diào)查以前，物業(yè)管理企業(yè)可先做預(yù)調(diào)查，以便發(fā)現(xiàn)問題；如確認(rèn)該問題是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；發(fā)現(xiàn)回答者難以理解或回答的問題；找出無法獲取所需信息的個(gè)別問題；估計(jì)回收率；評(píng)估有效性。通過預(yù)調(diào)查后，即可進(jìn)入正式調(diào)查階段。調(diào)查方式可采用發(fā)放調(diào)查表、電話詢問、人員面訪等。
（五）、統(tǒng)計(jì)分析
統(tǒng)計(jì)分析是物業(yè)管理評(píng)價(jià)的最后程度，統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有著指導(dǎo)性的作用。一般多采用定性分析、定量分析、因素分析等方法，以定性的內(nèi)容分析為例：
接待 保安 保潔
很不滿意－－－－－－－－－－－－－－－－－>很滿意
維修 消防 綠化
綜上所述，顧客在市場中起著主導(dǎo)的作用，物業(yè)管理的“消費(fèi)”是物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)導(dǎo)入“顧客滿意”的經(jīng)營理念，是企業(yè)價(jià)值取向的一次重大轉(zhuǎn)折，也是企業(yè)持續(xù)改進(jìn)和發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和方向。
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