ISO9001三體系運(yùn)行
ISO9001/ISO14001/OHSAS18001一體的管理體系是物業(yè)管理企業(yè)完善內(nèi)部管理，建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必然趨勢，是成為高品質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)志。
一、ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)部審核有要目的
ISO9001/ISO14001/OHSAS18001管理體系的運(yùn)行狀況，是企業(yè)自我審核、自我約束、自我完善的一種系統(tǒng)性的活動(dòng)，是保證公司管理體系更加有效運(yùn)行的重要手段，同時(shí)也是通向管理評審和現(xiàn)場審核的重要環(huán)節(jié)，故物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)審著重做好以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
1. ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)審目的和范圍
ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)審的目的是驗(yàn)證企業(yè)所制定的管理體系的符合性、有效性和適宜性，通過自我診斷的方式來發(fā)現(xiàn)問題并分析問題產(chǎn)生的原因，從而解決問題，防止同類問題的再次發(fā)生，以增強(qiáng)體系自身的免疫力和適宜性，目的不明確，就很容易迷失方向，使該發(fā)現(xiàn)的問題沒及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決。
范圍即管理體系覆蓋的范圍及其承諾和實(shí)施的范圍，一般以公司部門、場所、過程等來表示，內(nèi)審時(shí)要主次分明，抓重點(diǎn)和難點(diǎn)問題出現(xiàn)且集中頻繁的部門展開工作，要圍繞與體系運(yùn)行有直接關(guān)聯(lián)的部門和要素進(jìn)行。
2.開好首末會(huì)議
首次會(huì)議是實(shí)施ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)審工作的開端，是審核組全體成員與受審方有關(guān)人員共同參加的會(huì)議。內(nèi)審工作的成效，關(guān)鍵在于公司人員對內(nèi)審工作的認(rèn)識(shí)、理解和相互配合支持的程度。所以要利用首次會(huì)議統(tǒng)一思想，詳細(xì)陳述內(nèi)審目的、范圍及依據(jù)，澄清有關(guān)問題。審核組和被審核部門之間應(yīng)建立一種相互信任、友好、和諧的協(xié)作關(guān)系。
末次會(huì)議的召開就意味著物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001內(nèi)審工作的結(jié)束，但內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不符合項(xiàng)的糾正工作要通過跟蹤驗(yàn)證來完成，因此，要選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，把內(nèi)審員和相關(guān)人員集中起來，通報(bào)內(nèi)審情況，統(tǒng)一思想和認(rèn)識(shí)，做好糾正措施的落實(shí)和跟蹤驗(yàn)證。同時(shí)，對不符合項(xiàng)做統(tǒng)計(jì)、分析、歸納，讓大家充分了解物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001管理體系運(yùn)行中存在的問題，進(jìn)一步完善體系的建立，為管理評審打下良好基礎(chǔ)。
二、環(huán)境因素和危險(xiǎn)源是物業(yè)ISO14001/OHSAS18001體系的管理核心
各公司在識(shí)別其物業(yè)服務(wù)中環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，評價(jià)出重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源，其目的在于制定環(huán)境和危險(xiǎn)源的管理目標(biāo)和指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步制定旨在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和指標(biāo)的環(huán)境和健康安全管理方案，明確規(guī)定有關(guān)職責(zé)和具體實(shí)施的方法及時(shí)間表，并根據(jù)其環(huán)境和健康安全方針、目標(biāo)和指標(biāo)，確定并控制與評價(jià)出的重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源有關(guān)的運(yùn)行和活動(dòng)，確保這些活動(dòng)在程序規(guī)定的條件下運(yùn)行。
物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行活動(dòng)中，可能是有對環(huán)境和安全健康產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵特性，例行的監(jiān)視和測量工作必不可少，通過監(jiān)視取得的環(huán)境績效，有關(guān)的運(yùn)行控制和目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，客觀反映物業(yè)ISO14001/OHSAS18001體系運(yùn)行的有效性，并針對發(fā)現(xiàn)的問題，采取適應(yīng)的糾正或預(yù)防措施，以達(dá)到企業(yè)在環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制上形成一個(gè)PDCA的循環(huán)。
三、不斷強(qiáng)化人員培訓(xùn)
1.明確培訓(xùn)的目的
培訓(xùn)的目的就是為了實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)，滿足員工的發(fā)展要求，滿足客戶和其他相關(guān)方的需求和期望。通過培訓(xùn)，使員工具備與工作有關(guān)的知識(shí)和技能。
2.培訓(xùn)的主要內(nèi)容：
1)與所從事的工作相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、方法、規(guī)范和儀器、設(shè)備原理等；
2)操作技能、管理技能、溝通技巧等；
3)相關(guān)法律法規(guī)和政策要求；
4)職業(yè)道德、行為規(guī)范和安全保衛(wèi)方面的知識(shí)；
5)管理體系文件學(xué)習(xí)、質(zhì)量、環(huán)境、安全意識(shí)的培訓(xùn)。
3.培訓(xùn)的組織實(shí)施
應(yīng)根據(jù)公司制定的“人員培訓(xùn)控制程序”的要求開展培訓(xùn)，培訓(xùn)的基本環(huán)節(jié)包括：制訂培訓(xùn)計(jì)劃、按計(jì)劃進(jìn)行培訓(xùn)、培訓(xùn)考核及效果評價(jià)、保持適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)記錄四個(gè)方面。
四、物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001體系文件不斷修改和完善
物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001管理體系文件能否適應(yīng)實(shí)際工作的需要，需要在實(shí)踐中不斷驗(yàn)證、完善和補(bǔ)充。在文件更改時(shí)，應(yīng)由文件更改提出人或部門負(fù)責(zé)填寫“文件更改申請單”，說明更改原因，對重要技術(shù)參數(shù)的更改應(yīng)附有充分證據(jù)，并需經(jīng)過原批準(zhǔn)人的再次批準(zhǔn)，需要注意的是，文件更改批準(zhǔn)后，文件管理人員應(yīng)及時(shí)辦理實(shí)施更改并同時(shí)做好更改標(biāo)記或收回作廢的舊文件，對合同等文件的更改一定要得到顧客的認(rèn)可。
五、物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001要貫徹持續(xù)改進(jìn)的要求
持續(xù)改進(jìn)是企業(yè)永恒的目的，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量是滿足顧客對服務(wù)、過程或體系要求的能力，而顧客對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求是在不斷變化和提高的，為了取得競爭優(yōu)勢就必須不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。
堅(jiān)持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)是使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的管理從追求符合發(fā)展到追求最佳化，持續(xù)改進(jìn)能使企業(yè)的各項(xiàng)管理思想從單純的管理發(fā)展到創(chuàng)新。企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)應(yīng)包括：了解現(xiàn)狀、建立目標(biāo)、采取措施和分析結(jié)果，把更改納入企業(yè)文件等活動(dòng)，具體做法有：
1)不斷完善物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001。按方針、目標(biāo)和指標(biāo)的建立和實(shí)施，公司全部體系的運(yùn)行都是圍繞方針、目標(biāo)和指標(biāo)展開的。公司內(nèi)各部門除了要對目標(biāo)和指標(biāo)進(jìn)行分解、跟蹤實(shí)施總結(jié)外，還要依公司經(jīng)營情況，適時(shí)對目標(biāo)和指標(biāo)進(jìn)行完善和提高，并在公司內(nèi)營造一個(gè)激勵(lì)改進(jìn)的氛圍和環(huán)境。
2)通過內(nèi)部審核，了解和發(fā)現(xiàn)管理體系運(yùn)行中的一些薄弱環(huán)節(jié)，并通過數(shù)據(jù)分析等手段，找出顧客不滿意、服務(wù)不好、過程不穩(wěn)定的事項(xiàng)，并及時(shí)實(shí)施糾正和預(yù)防措施，避免不合格的發(fā)生和再發(fā)生。
3)通過管理評審中對管理體系的適宜性、充分性、有效性進(jìn)行評價(jià)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001管理體系有效持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會(huì)。
六、全員參與，提高物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001體系運(yùn)行的質(zhì)量和效率
從文件的編寫，到方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等一系列物業(yè)ISO9001/ISO14001/OHSAS18001體系的運(yùn)行中都需要集思廣益，使之融入到整個(gè)管理體系中，要跳出體系的運(yùn)行責(zé)任只落在幾個(gè)人身上的怪圈，只有全員參與，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)方針、目標(biāo)和指標(biāo)，只有全員參與，才能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性，才能提高企業(yè)的整體素質(zhì)，體現(xiàn)以人為本的思想。
同時(shí)，要努力克服體系運(yùn)行中的冷熱病，具體表現(xiàn)為：只有到了內(nèi)審的時(shí)候才開始意識(shí)到企業(yè)在貫標(biāo)，才開始不慌不忙地找資料、補(bǔ)記錄、寫回記錄，到需要進(jìn)行管理評審時(shí)才開始倉促地進(jìn)行目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的分析，才來進(jìn)行數(shù)據(jù)的東拼西湊，到接受外審時(shí)，才開始緊張忙碌一陣子，過后，又恢復(fù)常態(tài)，依舊我行我素，以前怎么做，還怎么做，體系文件的要求，“辦事按依據(jù)，辦完留證據(jù)”的準(zhǔn)則都扔到了一邊去。
3.培訓(xùn)的組織實(shí)施
應(yīng)根據(jù)公司制定的“人員培訓(xùn)控制程序”的要求開展培訓(xùn)，培訓(xùn)的基本環(huán)節(jié)包括：制訂培訓(xùn)計(jì)劃、按計(jì)劃進(jìn)行培訓(xùn)、培訓(xùn)考核及效果評價(jià)、保持適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)記錄四個(gè)方面。特別提醒注意的是，為了達(dá)到預(yù)期的培訓(xùn)效果，要及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)考核和效果評價(jià)，并對結(jié)果加以改進(jìn)，尋找改進(jìn)的機(jī)會(huì)，制定整改措施，并將其納入下一階段的培訓(xùn)計(jì)劃中。
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