物業(yè)管理實施ISO14000貫標的注意事項與對策
一、注意事項
處在跨世紀的“綠色年代”，如何建立與企業(yè)現(xiàn)行管理制度相結合的ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系，做一個關注環(huán)保、關注人類未來的綠色企業(yè)，適應經(jīng)濟與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，贏得未來綠色市場的巨大商機，創(chuàng)建用戶滿意、社會認可的物業(yè)，這些是擺在進入新世紀的物業(yè)管理者面前的一個必須考慮的問題。
(1)全方位、多渠道、多層次地傳播和宣傳貫徹ISO14000的意義和效益，轉變觀念，在增強企業(yè)內(nèi)部環(huán)境憂患意識和環(huán)境保護意識的同時，做到及時與業(yè)主溝通，爭取讓業(yè)主主動加入到對自身物業(yè)的環(huán)境保護中來，并通過業(yè)主委員會建立良好的聯(lián)系，得到廣大業(yè)主的配合與支持，這是實現(xiàn)ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理的前提條件。
(2)加強人員培訓是實施ＩＳO14000的重要保障。
(3)推行ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理系列標準一定要根據(jù)企業(yè)自身的具體情況和有關的法律、法規(guī)、規(guī)范，實行“量體裁衣”，否則再好的理論、再先進的管理模式，都只能是“事倍功半”。
(4)選擇有實力的咨詢公司和科學的咨詢程序。質(zhì)量認證咨詢是一項技術性極強的專業(yè)中介服務活動，因此，必須要選擇一家既有專業(yè)能力，又能提供規(guī)范性服務的咨詢機構，只有這樣才能使咨詢工作比較深入，取得實效。咨詢機構不僅能夠幫助企業(yè)建立宣傳標準，還能協(xié)助企業(yè)建立健全組織機構，指導企業(yè)編寫好質(zhì)量認證體系文件，幫助其搞好試運行及內(nèi)部審核、管理評審等貫標認證中的各項工作。
(5)將對新污染的控制和老污染的限制治理達標與實現(xiàn)IＳO14000環(huán)境質(zhì)量管理標準有機地結合起來，堅持管治并重、以管促治，通過自身的工藝改造，消除污染，做到不排、少排、低濃度排放，減少污染治理的投資成本，降低企業(yè)生產(chǎn)成本。
二、難題與對策
目前，世界上已有120多個國家引進并開始實施了ＩSO14000的國際環(huán)境質(zhì)量管理系列標準，我國也已于1996年將該標準等同地轉化為國家標準。據(jù)悉，1996年7月，原國家環(huán)保局在企業(yè)自愿的基礎上，組織全國55家企業(yè)開展了ＩSO14000環(huán)境管理體系的質(zhì)量認證試點工作。1998年，又選擇了廈門、蘇州、大連等9個城市進行了城區(qū)環(huán)保推進工作，其中，蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)和廈門鼓浪嶼分別為試點地區(qū)，并且已取得了成功的認證。另外，上海市環(huán)保局和浦東新區(qū)也在積極推行ISO14000系列標準，并將金橋開發(fā)區(qū)確定為試點單位。在住宅區(qū)中，如上海錦秋加州花園、深圳世紀花園等高檔住宅項目都已實現(xiàn)了ISO14000的認證，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。
ISO／TC176技術委員會認為：“所有組織都會從質(zhì)量管理和外部質(zhì)量保證相結合的總體利益中獲得好處。”然而，就我國目前的整體狀況看，在物業(yè)管理中實施ISO14000環(huán)境質(zhì)量認證的企業(yè)還很少，使用這一國際標準認證的主要還是在制造業(yè)。從已獲得ISO14000環(huán)境質(zhì)量認證的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗與感受來看，一個最敏感的問題就是成本費用問題。在物業(yè)管理中實施ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理與質(zhì)量認證，不但質(zhì)量認證的成本費用高，更重要的是實現(xiàn)ISＯ14000標準所述狀態(tài)以及維護、保持、改善這一狀態(tài)所需支付的費用更高。如住宅區(qū)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量管理中的綠化問題?？梢哉f，我國大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境質(zhì)量與IＳO14000所述標準的狀態(tài)相距甚遠，而要達到標準要求的綠化率的水平的費用又是相當高的。同時，我國物業(yè)管理的收費水平以及業(yè)主／住戶對物業(yè)管理費用的承擔能力，都是物業(yè)管理企業(yè)不敢生硬追求ISO14000的關鍵原因，具體地說，大片環(huán)境改造的費用應該由誰來負擔？由誰負擔才是合理、合適的？當然，企業(yè)有實力追求長期效益和外部形象的優(yōu)化，這無疑是一條良好的通道，但就目前實際狀況而言，要讓物業(yè)管理企業(yè)(公司)全部承擔這項費用，對于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來說，恐怕是不太可能的。因此，在目前一片環(huán)境保護的呼聲中，即推行物業(yè)管理ISO14000的環(huán)境質(zhì)量難度還是很大的，除了普遍的、顯而易見的環(huán)境意識的問題之外，更具體的難題表現(xiàn)在：
(1)經(jīng)費來源難以落實；
(2)實施管理的難度較大；
(3)現(xiàn)行理念差異較大；
(4)系統(tǒng)界定難；
(5)基礎設施條件差。
針對上述問題以及目前的實際狀況，要在物業(yè)管理中推行ＩSO14000環(huán)境管理系列標準可采取以下對策：
(1)加強宣傳教育，強化生態(tài)意識，增強法律觀念；
(2)加強管理；
(3)轉變觀念，鼓勵參與；
(4)在法律符合的范圍內(nèi)，加強合作；
(5)增加投入，依靠科技；
(6)加強試點工作。
目前，就我國可以在商品房的物業(yè)管理中引進ISO14000，在業(yè)主／住戶自愿的基礎上，選擇一些住宅小區(qū)作為試點，為今后的推行做好經(jīng)驗和物質(zhì)上的準備。
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